FAQ
Frequently Asked Questions by Prospective Investors
Here are answers to the most frequently asked questions regarding investments in single tenant, triple net properties. If your question is not listed, please contact Horn Capital Realty, Inc. at 305-864-2000 for prompt information.
Net-Lease (NNN) transactions is typically described as a free-standing facility occupied by a single-tenant on a long-term triple-net lease. A NNN can be described as a bond-like investment encompassed by real estate.
A NNN can be structured in three ways:
- Sale-leaseback financing is structured through the sale of a property owned by a tenant who sells it to an investment group and leases it back on a long-term lease.
- The sale of an existing NNN property leased to a tenant owned by a third party investor.
- Build-to-Suit. A developer enters into a long-term agreement with a corporate tenant and then sells the transaction upon completion of the development or before.
The corporate tenant signs a negotiated NNN Lease for a period of 10 to 25 years. Initially, the rent equals to 5% to 10% of the contracted sale price. Most often, the rate is credit-driven and constant. Some leases contain scheduled rent increases.
There are three main types of triple-net leases found in net-leased transactions. The tenant is all of these is responsible at a minimum for paying all costs associated with the property use and occupancy, real estate taxes, insurance, improvements, on-site property management and maintenance.
-
- “Bond-Type” lease or “hell or high water” lease is where the tenant is responsible for roof, structure, etc. regardless of condemnation, casualty, etc.
- “Absolute” triple-net leases, where the tenant is responsible for roof, structure, and parking.
“
- Double-net (NN)” leases, where the landlord is responsible for roof and structure.
The lease names vary across the country and in different finance circles.
- Hassle-free transaction with minimal costs;
- Annual high interest cash return on a passive investment;
- Property depreciation tax-shelters a portion of the annual cash return;
- The value of the real estate frequently appreciates during the lease term;
- Minimal risk with investment grade tenants;
- Opportunity for higher cash returns from less than investment grade tenants;
- nvestor owns property with zero on-site management responsibilities;
- nvestor does not pay for property insurance, maintenance, improvements or taxes;
- At any time the investor can cash-out, often with a profit, by selling the property. The investor also can hold the property, allow it to further appreciate in market value, and lease it again at a higher rate to the original tenant or a new tenant when the lease term expires.
With a single tenant, triple-net lease agreement the large corporate tenant agrees to be responsible for all of the expenses associated with the ownership of the property in return for a long term lease. The investor/owners role is passive – like a “coupon clipper” bond type investment. The investor just collects and records regular lease payments.
An added investor/owner benefit can be property improvement over the term of the NNN lease. Corporate tenants usually improve the appearance and functionality of their leasehold in order to be more successful with their clients or customers. And, their leasehold is always well maintained.
Then, the investor should carefully review the prospect’s financial statements and management team. The team should have a long-term successful track record, and the statements should display consistent profits and growth, and the prudent allocation of financial resources.
- Cap Rate- the unleveraged return- does not take any tax or depreciation into consideration.
- Cash-on-cash return- the leveraged return- does not take any tax or depreciation into consideration.
A portion of the cost of the property is allocated to the building and the balance is allocated to the land. For tax purposes the owner may depreciate the cost of the building over a designated period of time. Therefore, the portion of the annual cash-on-cash return, which is no greater than the annual depreciation, is sheltered from Federal income taxes.
Traditionally, well maintained real estate will substantially, appreciate in value over a long period of time. The compounded annual appreciation rate as a percentage of property cost is added to the cash-on-cash rate of return and the depreciation tax-shelter benefit to produce a total yield on the cost of the property.
The investor/landlord receives deposits and records all lease payments from the tenant. And, to be prudent and reduce risks, the investor should periodically check with the taxing authorities to verify timely receipt and payment of all tax obligations. The investor also should periodically search the title to the property to make sure that no liens or other encumbrances have been negligently filed against the property.
The investor/landlord must receive current endorsement certificates from the tenants property and liability insurance carrier indicating that the policies are in force and that the limits of the policies are sufficient to cover risk, the current market value of the property, and that the investor/owner is named as the additionally insured.
If an investor/landlord does not act quickly at the first signs of financial difficulty, his options would be severely limited. The tenant might be forced into an involuntary bankruptcy, thereby drawing the investor/landlord into the litigation and the monthly income stream from the property would be interrupted. If an investor is careful when selecting a large, high quality, stable tenant for sale-leaseback investment, defaults rarely occur.
At all times the investor/landlord owns the real estate including the land, buildings and improvements. Sometimes, a lease might include a security clause in which the tenant’s equipment is pledged as additional lease collateral. If a tenant defaults, the investor/landlord could then seize the equipment.
They also might sell the property to a developer to be renovated for a higher and better use or to be utilized in a redevelopment master plan.
Usually, since the property is well maintained, well built and favorably located, the market value of the real estate will have appreciated significantly. Therefore, regardless of which alternative the investor/landlord chooses, the investor should benefit from either a cash sale or a new lease with a higher cash-on-cash rate of return on his investment.
* Investors should always use competent tax and legal experts prior to investing in real estate.
FAQ
FAQ PARA INVERSIONISTAS
Aquí están las respuestas a la mayoría de preguntas frecuentemente solicitadas con respecto a inversiones en propiedades de arrendamiento neto con un solo arrendatario. Si tiene cualquier otra pregunta no incluída en la siguiente lista , por favor llame a Horn Capital Realty, Inc. al 305-864-2000 para información inmediata.
R. Un NNN es una inversión pasiva de bienes raíces diseñada con el objetivo de proporcionar ingresos previsibles semejantes a esos obtenidos de los bonos. Un NNN es una facilidad autoestable ocupada por un solo arrendatario con un arrendamiento de red triple a largo plazo (10 a 25 años). Un NNN ofrece ambos los beneficios de una inversión similar a un bono corporativo y de una propiedad tradicional de bienes raíces sin los enredos de arrendar y de administración. Como resultado, los inversionistas no son atados a sus mercados geográficos. Semejante a un bono corporativo, la tasa es principalmente determinada por crédito.
Bajo el acuerdo de un arrendamiento de red triple con un solo arrendatario, el arrendatario corporativo acuerda en ser responsable de todos los gastos asociados con la propiedad a cambio de un arrendamiento a largo plazo. La función del inversionista/los dueños es pasiva – como una inversión semejante a la de bono con cupones “coupon clipper”. El inversionista solamente cobra y registra los pagos regulares de arrendamiento.
Un beneficio adicional para el inversionista/dueño puede ser la mejora de la propiedad sobre el plazo del arrendamiento del NNN. Los arrendatarios corporativos generalmente mejoran la apariencia y la funcionalidad de su inquilinato para ser más exitoso con sus clients. Y, su inquilinato siempre es bien mantenido.
Hay tres tipos principales de arrendamientos red triple dentro la clasificacion de transacciones arrendadas netas. El arrendatario tiene la responsibilidad, por lo mínimo, de pagar todo los costos asociados con el uso de la propiedad e inquilinato, los impuestos sobre bienes raíces, el seguro, las mejoras, la administración en el sitio de la propiedad y el mantenimiento.
El inversionista/propietario recibe los depósitos y registra todos los pagos de arrendamiento del arrendatario. Y, para ser prudente y reducir los riesgos, el inversionista debe verificar periódicamente con la oficina de impuestos para verificar el recibo y pago puntual de todos los impuestos. El inversionista también debe examinar periódicamente el título de la propiedad para cerciorarse que ningunos derechos de retención ni otros gravámenes se hayan entablado contra la propiedad.
El inversionista/propietario debe recibir certificados actuales de aval de la companía aseguradora indicando que las pólizas son vigentes y que los límites de las pólizas son suficientes para cubrir el riesgo, el valor actual de mercado de la propiedad, y que el inversionista/dueño sea nombrado como el asegurado adicional.
- La seguridad de ambos el arrendatario y los bienes raíces;
- Una transacción libre de enredos con costos mínimos;
- El rendimiento de alto interés anual en efectivo sobre una inversión pasiva;
- La depreciación de la propiedad sirve como un amparo contributivo para las devoluciones;
- El valor de los bienes raíces aprecia frecuentemente durante el término de arrendamiento;
- Riesgo mínimo con arrendatarios de alto grado de inversiones;
- La oportunidad para rendimientos más altos con arrendatarios que no poseen alto grado de inversiones;
- El inversionista es dueño de la propiedad sin las responsabilidades de administración en el sitio;
- El inversionista no paga el seguro de la propiedad, el mantenimiento, las mejoras ni los impuestos; y
- A cualquier tiempo, el inversionista puede transformar la inversion a efectivo, frecuentemente con una ganancia, al vender la propiedad. El inversionista también puede mantener la propiedad, esperar que el valor de mercado de la propiedad se aprecie, y arrendar la propiedad en una tasa más alta al arrendatario original o un arrendatario nuevo cuando el término de arrendamiento expire.
R. Actualmente, un promedio del 5% al 9% anual más una apreciación de la inversión más interés compuesto de un promedio conservador del 2% al 5% anual por cada año que los bienes raíces se posee.
Por siguiente, el inversionista debe revisar detenidamente los estados financieros y el equipo adminstrativo del arrendatario prospectivo. El equipo debe tener un récord exitoso de largo plazo y los estados financieros deben demostrar ganancias y crecimiento sólido, y la asignación prudente de recursos financieros.
Si un inversionista/propietario no actúa rápidamente y responde a los primeros signos de dificultad financiera del arrendatario, las opciones del inversionista/propietario se limitarían severamente. El arrendatario quizás sea forzado en una insolvencia involuntaria, con lo cual involucraría al inversionista/propietario en el pleito y el flujo mensual de ingresos de la propiedad sería interrumpida. Si un inversionista tiene cuidado al escoger un arrendatario grande, estable y de alta calidad para la inversión de venta de propiedad seguida del arrendamiento de dicha propiedad a quien la vendió, los incumplimientos ocurren raramente.
En todo momento el inversionista/propietario posee los bienes raíces incluyendo la tierra, los edificios y las mejoras. A veces, un arrendamiento quizás incluya una cláusula de seguridad en cual el equipo del arrendatario se promete como garantía colateral adicional. Si un arrendatario deja de pagar, el inversionista/propietario entonces podría obtener el equipo.
Ellos pudiesen también vender la propiedad a un urbanizador para que sea renovada para un uso mejor o para que sea utilizada en un plan maestro de reurbanización.
Generalmente, ya que la propiedad está bien mantenida, bien construída y favorablemente localizada, el valor del mercado de los bienes raíces habrá apreciado significativamente. Por lo tanto, no obstante la alternativa que el inversionista/propietario escoja, el inversionista debe beneficiar de una venta al contado o de un arrendamiento nuevo con una tasa más alta en su rendimiento de la inversión.
Para más información sobre las oportunidades en bienes raíces de inversiones de venta de propiedad seguida del arrendamiento de dicha propiedad a quien la vendió, por favor pongase en contacto con:
